Satılık konut ilanına ‘kiracı’ ayarı

SON 2 yılda süratle artan kiralar konut satışlarını da etkiledi. Eski kiracıların ödediği sayı, yeni bedellerin çok altında kalınca kiracılı konut almak dezavantajlı hale geldi. Geçmişte yatırım için konut alanlar kiracısı hazır mülkleri seçerdi, artık ‘kiracısız ev’ aranır hale geldi. Piyasadaki bu talep ilanlara da yansıdı. Kiracısı hazır konut yerine kiracısız denilerek pazarlama yapılmaya başlandı. Düşük kiranın yanında tahliyenin zorluğu nedeniyle yatırımcıların boş mesken aradığını belirten kesim temsilcileri, kiracılı meskenlerde de indirim yapıldığını lisana getirdi. İlanlarında kiracısız konut vurgusu yapan emlak müracaatlarına yaşananları sorduk.

AVANTAJDI DEZAVANTAJ OLDU

“Yatırımcı kiracılı konut istemiyor” diyen gayrimenkul danışmanı Yavuz Çınar şunları söyledi: “Eski kiracıların ödediği sayılar yeni kiraya nazaran hayli düşük, tahliye de sıkıntı. Bu nedenle yatırım için mesken alan kiracılı konuta bakmıyor. Boş bir konutun satışa dönmesi ortalama 2 ay ise, kiracılıda 6 ay oluyor. Meskende kiracı varsa alıcı indirim istiyor, bu yolla ziyanı telafi edeceğini belirtiyor. 7 milyon liralık bir meskende 1 milyon indirimi zorluyorlar.” Gayrimenkul danışmanı Melih Babataş, “Ev arayanlar için en değerli kriterlerden biri meskenin kullanım durumu oldu. Geçmişte mesken kiracılı ise avantaj sayılır ve bu türlü devam edelim denilirdi. Fakat bugün eski kiracıların piyasa şartlarına nazaran düşük bedel ödemesi ve tahliye davalarının uzun yıllar alması tercihleri değiştirdi. Bilhassa kiracısız mesken istenildiği belirtiliyor. Kiracılı meskeni soran olmuyor, bir de kira sayısı çok düşükse satışı imkânsız hale geliyor. Kiracıların bir kısmı da durumu suiistimal ediyor. Evvelden kiracı taşınırken 20-30 bin lira taşınma masrafı veriliyordu. Bugün artık ödediği toplam kiradan fazla para talep edenler var. Mesela Cihangir’de bir kiracı konuttan çıkmak için 600 bin lira isteyebiliyor” diye konuştu.

‘KİRACI VARSA İNDİRİM YAP’

Bir öteki emlak danışmanı Görkem Çelikbilek ise kiracılı meskenlerde pazarlık hisselerinin arttığına dikkat çekti. Çelikbilek, “Alım yapacak kişi kendi de kiracıysa ve alacağı konuta yerleşmek istiyorsa aslında kiracılı mülke yanaşmıyor. Yatırım için alan da ‘içinde kiracı ile ben uğraşacağım’ diyerek indirim istiyor” formunda konuştu. Gayrimenkul danışmanı Oğuz Aktaş, konutun fiyatını, pozisyonunu beğenen alıcı adaylarının kiracılı olduğunu öğrenince vazgeçtiğini söyledi. Konutun kiracısız olmasının satışı hızlandıran kıymetli bir faktör olduğunu belirten Aktaş, “Müşteri fiyatı, pozisyonu ve sarsıntı güvenliğini soruyor. Peşinden gelen birinci soru ise ‘kiracılı mı’ oluyor. Eski kiracının makus niyetli ise 2-3 yıl uğraşacağını biliyor ve vazgeçiyor. Kimi mesken sahipleri de düşük kira bedeli yüzünden satmak istiyor. Meskenin bedeli 10 milyonun üzerinde, kiracı 4 bin lira ödüyor ve davalık. ‘Satıp kurtulmak istiyorum’ diyor. Alıcı bulması güç lakin bu noktada da yüzde 15-20’ye varan indirimlerle iknaya çalışıyor” sözlerini kullandı. 

‘1 MİLYON VEREYİM ÇIK DİYEN VAR’

– HÜRRİYET müellifi Fatih Çekirge, konut satışlarında kiracıların ne kadar tesirliği olduğunu gündeme getirdi. Çekirge, kiracıların, konutunu satmak isteyen konut sahiplerinden meskenden çıkma karşılığı satıştan yüzde istediğini ayrıntılarıyla ele aldı. Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör de, son yıllarda kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarının önemli oranda arttığını, tahliye için kiracılara elden büyük bedelleri ödendiğini söyledi. Göngör örneklerle yaşananları şöyle anlattı: “Geçmişte kiracı konuta ya da işyerine masraf yaptığı için tahliye durumunda para isterdi. İşyerinde buna hava parası denirdi. Sonrasında hava parası yasaklandı lakin bugün biçim değiştirdi ve yeniden hayatımıza girdi. Üstelik işyeri için olan uygulama konutta da yaygın hale geldi. Lüks bir villada eski kiracı 30 bin lira ödüyor. Çıksa yeni bedel 200 bin lira. Mülk sahibi eski kira bedeli ile meskeni satamıyor da. Bu durumda kiracıya çıkması için 1 milyon teklif ediyor. 5 aylık kirayı gözden çıkarıyor. İşyerlerinde kiralar yüksek olduğu için istenen sayılar daha fazla. Kiracıya çıkması için 3 milyon lira teklif edenler var. Eski kiracının para isteme hakkı yok, lakin taraflar anlaştığı için bu cürüm da değil.”

kiracılı mesken SATIŞINDA BİLİNMESİ GEREKENLER

– Kiracılı gayrimenkul satın alan kişi, tapu periyot tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek halde ihtarname göndermeli. İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ister. Ayrıyeten 6 ay içinde ya da kira kontratının bitimi tarihinde konutu tahliye etmesini talep edebilir

– Kiracı meskeni tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama 2-2.5 yıl sürebilir. Dava sürecinde kiracı yasal artırımları yapmak, sistemli kira ödemek zorundadır.

– Kiracı konutta kalmaya devam edecekse yeni konut sahibi ile yeni bir kontrat yapılması kural değil. Eski mukavelede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerliliğini korur. Lakin taraflar anlaşırsa kontrat de yapabilir.

– Yeni mesken sahibinin bilmesi gereken değerli nokta şu: ‘Yeni bir konut almak her koşulda kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.’ Kişi o konutta kendisi yaşayacaksa ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin gereksinimi varsa kiracıdan çıkmasını ister. Gereksinimim var dedikten sonra aldığı konutu 3 yıl diğerine kiraya veremez. Bu türlü bir durum tespit edilirse, eski kiracıya kira bedelinin 1 yıllık karşılığı kadar tazminat öder. Yani yatırım için konut alan biri, ‘Eski kiracı çıksın konutu daha yüksek sayıyla diğerine kiraya vereyim’ diyemez.

– Konutu alan kişi tüm hak ve sorumlulukları devraldığı için, kiracının eski mesken sahibine ödediği depozito bedelini ödemekle yükümlü olur.