Ortayı bulmak kolay değil… Mesken sahibi ve kiracı hengamesini ‘arabulucu’ da çözemedi

Artan kira uyuşmazlıkları mahkemeleri kilitleyince 1 Eylül prestijiyle ‘arabuluculuk dönemi’ başlatıldı. Yapılan düzenlemeye nazaran mesken sahibi ya da kiracı dava açmak isterse evvel arabulucuya gitmek zorunda. Lakin bu uzlaşacakları manasına gelmiyor. Geçen beş haftalık süreçte muahede oranının yaklaşık yüzde 55 olduğu açıklanırken, bunun en önemli sebebi şöyle özetleniyor: 

– Kiracılar meskenden çıktığında tıpkı sayıya yeni bir seçenek bulamayacağı için tahliyeye yanaşmıyor.

– İstenen yeni bedelle ödenen ortasında uçurum olduğu için de kira tespit görüşmeleri sonuçsuz kalıyor.

– Her iki talepte de kiracılar dava süreçlerinin ortalama üç yılı bulduğunu bildiği için vakit avantajını kullanıyor ve ‘Dava açın’ diyor.

KAÇ KİŞİ UZLAŞTI

Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un evvelki gün yaptığı açıklamaya nazaran 1 Eylül’den itibaren yapılan kira uyuşmazlığı başvurusu 30 bine yaklaştı. Tunç, kira uyuşmazlıklarında mutabakat sayısının 2 bin 817, anlaşamama sayısının ise 2 bin 157 olduğunu belirtti.

KİRA KRİZİ NASIL AŞILIR

Gayrimenkul dalı temsilcilerine nazaran kira krizini aşmanın yolları şöyle:

– En temel tahlil arzın arttırılması olarak görülüyor. Bozulan arz-talep istikrarının fiyat ve kira artışında kıymetli etken olduğu lisana getiriliyor.

– Türkiye’de mesken sahipliği oranı giderek geriliyor. Bu da daha çok kiralık konut talebi yaratıyor. Dar ve orta gelirlilerin konut sahibi olması için daha çok toplumsal konut üretilmesi, meskeni olmayanlar için uygun kredi imkânları tanınması gerektiği belirtiliyor.

– Birçok ülkede olduğu üzere Türkiye’de de ‘kiralık toplumsal konut’ üretimi dikkat çeken tekliflerinden biri. Bunun önündeki en büyük mahzur arsa olduğu için kamu-özel kesim işbirliği ile yeni modeller denenmesi öneriliyor.

– Kiraya yüzde 25zam sınırlaması nedeniyle son periyotta kimi konut sahipleri konutlarını boş tutmayı tercih ediyor. Bu konutların sisteme dahil edilmesi için yasal düzenlemeye gereksinim olduğu belirtiliyor.

Arabuluculuk sisteminde yaşananları uzmanlara sorduk. İşte gelinen nokta…

‘UZUN DAVA SÜRECİUZLAŞMAYI ENGELLİYOR’

Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, mevzuyu tahliye ve kira tespit davaları olarak ikiye ayırmak gerektiğini belirtti ve şu değerlendirmeyi yaptı:

“Kiracı konutunu tahliye etmemek, mal sahibi tahliye edip ya kendisi kullanmak ya da daha yüksek bedele kiralamak istiyor. Bu durumlarda arabuluculuk sistemin başarısı yüzde 10-20’lere düşüyor. Kiracı tahliye sonrası ödediğinden çok daha yüksek kira ile karşılaşacağını biliyor. Yargı sürecinin de 2.5-3.5 yılda sonuçlanacağını bilmesi uzlaşmayı engelliyor.

5 yılı dolduran kiracılara açılan kira tespit davalarında ise yüzde 30-40 muvaffakiyet düzeyine çıkılıyor. Burada da uzun süren yargı süreci ve mal sahibinin geriye dönük fark için faiz işletememesi kiracının elini kuvvetlendiriyor. Örneğin 5 bin TL ödeyen bir kiracı yasal oranda yüzde 25 artış yapıp 6.250 TL ödeyeceği yerde, mal sahibinin 20 bin TL talebiyle karşılaşıyor. ‘Dava 3 yıl sürecek, sonrasında mahkemede kiracı lehine indirimle sayı 15-16 bin TL’ye inecek ve ortadaki fark için de faiz işlemeyecek’ diyen kiracı uzlaşmaya yanaşmıyor. Yani her iki durumda da uzlaşma sağlanması hiç kolay değil. Lakin kimi durumlarda mevcut sayıyla, istenen yeni bedel ortasındaki uçurum görüşmelerde kapanıyor ve tarafların karşılıklı anlayışı ile uzlaşma gerçekleşiyor.”

Ali Güvenç Kiraz

KRİTİK UYARI

Kira uyuşmazlığı için ellerinde 15 evrak olduğunu, bunlardan 8’inin sonuçlandığını ve tamamında muahedeye varılamadığını ekleyen Kiraz şu kritik ihtarda bulundu: “Arabuluculuk görüşmesine taraflardan birisi katılmazsa ve dava açılırsa hem avukatlık fiyatı hem yargılama sarfiyatları hem de arabuluculuk fiyatını davada haklı bile çıksa katılmayan taraf ödüyor. Bu nedenle taraflara görüşmeye katılmalarını tavsiye ederim.”

‘KİRACI TAHLİYE TALEBİNE DİRENİYOR’

“Arabuluculuk mecburî olduğu için müracaat sayısı çok, lakin bu uzlaşmanın yüksek olacağı manasına gelmiyor” diyen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Dr. Ali Yüksel, kendi ilgilendikleri belgelerde uzlaşma oranının yüzde 20 olduğunu kaydetti.

Uzlaşma sağlanan evraklardan örnekler veren Yüksel, “Eğer kiracılık müddeti 10 yılı geçmişse mesken sahibinin tahliye hakkı var. Bu durumda tahliye edilmemek için kirada muahede sağlanıyor. 5 yılı geçen kiracılarda kimi vakit ortak yol bulunuyor. Mesela 5 bin olan kiranın 30 bin TL’ye çıkması isteniyor. Mesken sahibi biliyor ki dava açılsa en az 2-3 yıl bekleyecek. İstediği sayısı yıllar sonra ve faizsiz alacak. Bu durumda 15-20 TL bandına iniyor. Şayet kiracının da koşulları uygunsa uzlaşmaya varılıyor.”

Asıl dertli süreçlerin 1-5 yıl ortası yeni kiracılarda yaşandığını lisana getiren Yüksel şunları söyledi: “Tahliye taleplerinde kiracı direniyor. Dava açılırsa vakit kazanacağını biliyor. ‘Belki o vakte kadar piyasa kuralları düzelir neden bugün çıkayım’ diyor. Tahliye için konut sahiplerinin kiracılara ödediği sayılar da bu süreçte tutanaklara geçti. Kiracı 10 bin TL veriyor, konutun kira pahası 50 bin TL. Taşınması için kiracıya 200 bin TL teklif ediliyor.

Dr. Ali Yüksel

YÜZDE 25 KARMAŞASI

Yeni kiracıda yüzde 25 artırım karmaşası yaşanıyor. Maddelere nazaran 5 yılın altıdaki kiracıya yüzde 25’in üzerinde artırım yapamazsın. Kimi arabulucular bu nedenle gelen görüşme taleplerini reddediyor. Hukukçular ortasında ‘arabulucuda görüşülse de yüzde 25 üzerinden artırım geçersiz’ diyenler var. Fakat her iki taraf anlaşıp üzerinde artış yapmışsa buna nasıl müdahale olacak bilinmiyor. Bu alanda bir karmaşa var ve sonucunu vakit gösterecek.”

Öte yandan elinde tahliye taahhüdü olanların arabulucuya gitmeden icraya başvurabildiğini hatırlatan Yüksel, bu şahısların tahliye baskısı ile yüzde 25’in çok üzerinde artış yaptığını da ekledi.