İstanbul’un dönüşümü için 10 kritik teklif… Hazırlanan yeni maddede olması gerekenleri kesimin paydaşlarına sorduk
O günden bu yana akıllardaki soru şu: ‘İstanbul’da bu türlü bir sarsıntı olursa ne olur?’ Bu soruya karşılığı Çev-re, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki verdi: “7 büyüklüğündeki bir sarsıntıda 600 bin daire yerle yeksan olur, İstanbul koca bir hapishaneye döner.”
Önceki gün CNN Türk ekranlarında Tarafsız Bölge programına konuk olan Bakan Özhaseki, İstan-bul’da birinci etapta 600 bin, toplam 1.5 milyon riskli konutu sarsıntıya güçlü hale getirmek için kararlı olduklarını gösterdi. Süratli dönüşüm için yeni bir yasa da hazırladıklarını ve birkaç ay içinde Meclis’e sunacaklarını söyleyen Özhaseki, dönüşümde tıkanan noktaların bu yolla açılacağını kaydetti.
Özhaseki’nin yasaya ait verdiği birinci bilgi uzlaşma sürecine dair oldu. Mevcut maddede 3’te 2 çoğun-lukla dönüşüm kararı alınırken, bunun yüzde 50’ye çekilmesini planladıklarını aktardı. Yalnızca İstan-bul değil, tüm Türkiye ismine kritik kıymete sahip İstanbul dönüşümü için yeni yasa hazırlanırken biz de bölümün paydaşlarına tahlil tekliflerini sorduk.
İŞTE YENİ YASA VE DÖNÜŞÜM SÜRECİNE AİT TAVSİYELER
Şehir Plancısı Faruk Göksu: Hareket planı hazırlanmalı dönüşüm fonu kurulmalı
1- “İstanbul’un yapılaşma kapasitesinin yoğunluğu, kamusal alanların yetersizliği dikkate alınarak ’Kentsel Dönüşüm Aksiyon Planı’ hazırlanması yeni maddede kesinlikle yer almalı. Planda yeni şehirlerin/rezerv alanların nerelerde kurulacağı belirlenmeli, teknik ve toplumsal altyapı kaldırma kapasiteleri-nin hesaplanması mecburî hale getirilmeli. Öncelikli dönüşüm alanları planda yer almalı.
2- Merkezi ve lokal idare, mülk sahipleri ve özel kesim ortasındaki işleyişleri yönetmek üzere özerk bir ’İstanbul Kentsel Dönüşüm Birimi’ ve asıl kilit nokta olan finansman sorunu için ‘İstanbul Dönüşüm Fonu’ kurulmalı. Fonun kaynaklarını ve işleyişini içeren husus yeni maddede yer almalı. Bu fonun geliri yalnızca İstanbul’un yenilenmesi için kullanılmalı.
3- Yerinde dönüşümün yanı sıra mecburî ve istekli yer değiştirme olacağı için bilhassa kiracılar ve fakirler üzerinde mümkün olumsuz tesirlerin azaltılması için ’Sosyal Tesir Kıymetlendirme Raporları’ mecburî olmalı. Zati, Dünya Bankası, Memleketler arası İmar ve Kalkınma Bankası üzere kurumlar bu rapor olma-dan finansal takviye sağlamıyor.
4- Rezerv alana beşerler taşınacaksa bu işleyişin nasıl olacağı netleşmeli. Mülklerin bedel tespitine nazaran yer değiştirme olacağı belirtilerek, vatandaşın aklındaki soru işaretleri netleşmeli. Kentin merkezinde pahalı bir mülkten zarurî olarak kentin gelişim çeperine gidilecekse, vatandaşın ziyanı karşılanmalı.”
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) İdare Heyeti Lideri Mehmet Kalyoncu: Arabuluculuk sistemiyle mutabakatlar hızlanır
5- “Müteahhitlerle vatandaşlar karşı karşıya kaldığında dönüşümün yapılamadığını gördük. O yüzden bizim yeni bir üniteye muhtaçlığımız var. Bunu uzlaşı prosedürü, dönüşümün arabulucuğu üzere düşünebiliriz. Bakanlığın kuralları belirlediği, denetlediği kurumlar dönüşüm yapılacak alanı inceler ve hak sa-hibi ile müteahhit firmalar ortasındaki paylaşıma karar verir. Vatandaşın 100 metrekare riskli meskeni varsa, yeni yapılacak konuttan kaç metrekare alacağını tespit eder. Bağımsız ve kontrole tabi olduğu için hak kaybı olmaz ve süreç hızlanır. Özel kesim mutabakatı bitmiş alanda kamunun planladığını model-le projeler geliştirir. Arsa maliyeti öngörülebilir, uzlaşma sağlanmış, ruhsata hazır yerde süratlice konutlar üretilir.
6- İşin finansmanı boyutunda da vatandaş ve bankalar karşı karşıya gelmemeli. Görüyoruz ki bankalar kredi vermek istemiyor. sarsıntı bölgesindeki üzere İstanbul için de devlet yeni bir sübvansiyon modeli geliştirilebilir. Uygunluk kriterleri belirlenir, hibe ve düşük taksitlerle sorun çözülür.
7- Riskli meskenler yıkılacak. Pekala vatandaş yeni konut yapılana kadar nereye gidecek? Sarsıntıdan kıymetli gün-demimiz yok. Tersaneler 5 ay kapansın, yalnızca çelik için çalışsın, müteahhitler de hafif çelik binalar yapsın. 4 ayda bu tip binaları üretmek mümkün. Böylelikle dönüşümde konutundan çıkan şahıslar için süreksiz barınma gereksinimi çözülür.”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz: Davalar inşaatları durdurmasın
8- “Tespitten yıkıma, uzlaşmadan yine üretime kadar birçok etapta atılacak adımlarla süreci hızlanırabiliriz. Şöyle ki; Dönüşümde birinci adım risk tespiti. Bakanlık lisanslı kurumlarca risk tespiti yapılıyor. Vatandaş karara 15 gün içinde itiraz ederse, yeniden Bakanlık teknik takımlarınca sonuç bir daha bedellendiriliyor. Süratli dönüşüm diyorsak, riskli yapı kararına itiraz hakkını kaldıralım. Risk tespiti yapılınca güya bir itiraz var üzere ilgili heyet bakıp kararı kesinleştirsin. İtirazla vakit kaybedilmesin.
9- İkinci büyük sorun tebligatlarla kaybedilen vakit. Yıkım kararı çıktığında vatandaşa tek tek tebligat gitmesin, ‘risklidir, yıkılacak’ kararı apartmana asılsın. Karara katılmayan kısma gönderilen ve ‘15 gün içinde mukaveleyi imzalamazsan hissenin satışa çıkar’ denilen bir tebligat daha var. Bu tebligat için şayet mülk sahibine ulaşılamıyorsa e-devlet üzerinden tebligat kâfi olsun. Muhalif kısmın hissesi satılınca da ayrıyeten bir tebligat da gitmesin, belediyelerin sitesinde ilan edilsin.
10- Yasaya nazaran karara katılmayanların hissesi açık arttırma ile satılıyor. Fakat bu müddette inşaat ruhsatı alınamıyor. Halbuki kontratlar SPK lisanslı değerleme kurumlarınca incelenip hak ihlali olup olmadığı-na evvelden bakılabilir. Şayet hak kaybı yoksa hisse satışı da yapılmayabilir. Belediyelerce ruhsat verile-rek inşaatlara başlanılır. Yeni maddede olması gereken öbür bir değerli bahis da; şahıslar ortasında özel hukuk kaynaklı açılan davalarda verilen ihtiyati önlem kararı yıkımı, üretimi, satışı engellememeli.”
RAKAMLARLA İSTANBUL’UN DÖNÜŞÜMÜ
– 5.8 milyon İstanbul’daki bağımsız ünite sayısı (konut, işyeri ve ofis)
– 1.5 milyon riskli ünite sayısı
– 600 bin çok riskli ünite sayısı
– 200 bin kampanya ile dönüşecek konut sayısı
350 bin Rezerv alana yapılacak konut sayısı