Dönüşüm mühletleri kısalıyor rezerv alanları artıyor: Kentsel dönüşümde yeni rota

Önümüzdeki hafta komitede görüşülecek teklifin yasalaşması halinde süreç şöyle işleyecek: Teklifle, mahkemelere husus olan rezerv yapı alanı tartışmalarına son veriliyor. Mevcut uygulamada bir yerin rezerv alanı olabilmesi için ‘üzerinde yapı olmaması ve meskun mahal dışında yer alması’ gerekiyordu. Lakin acil gereksinim gerekçesiyle İstanbul, Ankara, İzmir üzere birtakım kentlerin merkezlerinde yer alan ve üzerinde yapı olan yerler rezerv yapı alanı ilan edilmiş, hak sahipleri de mahkemelere baş vurarak kararın iptalini istemişlerdi.

MESKUN MAHAL KAİDESİ KALKIYOR

Yeni düzenlemeyle rezerv yapı alanı tarifindeki ‘yeni yerleşim alanı olarak’ sözü maddeden çıkarılarak, meskun mahal kaidesi kaldırılıyor. Böylelikle kent merkezlerindeki bedeli yüksek yerler de dahil olmak üzere gerekli görülen tüm alanlar rezerv yapı alanı ilan edilebilecek. Rezerv yapı alanı ilan edilen yerler dönüşüm için boşaltılıp yerine zelzeleye güçlü binalar yapılacak.

Yeni düzenlemeyle rezerv alanı ilan edilen yerlerde de artık yapıların riskli olup olmadığına bakılmaksızın elektrik, su ve doğalgazı kesilebilecek. Verilen tüm kamu hizmetleri durdurulabilecek. Mevcut uygulamada yalnızca riskli alanlardaki yapılarda bu hizmetler durdurulabiliyordu.

MÜLK SAHİBİ DE TALEP EDEBİLİR

Rezerv yapı alanını kamunun dışında mülk sahibi olan kişi ya da şirketler de talep edebilecek. Bu durumda talep edilen alanlar incelenecek ve yerin yüzde 30’u tapu olarak ya da bu orandaki pahası nakten Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilerek rezerv alanı ilan edilebilecek. Teklifin hazırlık sürecinde de yer alan Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Dr. Ali Yüksel, yeni düzenlemeyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına kamu kurumlarına tahsis edilmiş olan mülkiyeti Hazine ilişkin yerleri kurumlardan isteme yetkisi verildiğine dikkat çekti. Yüksel, “ÇŞİB’nin kendi başına hukuksal kişiliği olmaması değerli bir engeldi. Bu yüzden tapu edinemiyor, direkt hazine mallarını tahsis alabiliyordu. Bu kere Başkanlık hukuksal kişiliği olduğu için, Başkanlık daha güçlü bir halde tapu edinecek, mülkiyeti kendisine geçirebilecek. Bu halde riskli alan ya da rezerv alanı ilan edilen yerdeki hazine taşınmazlarının tapusunu direkt isteyebilecek” dedi.

SÜREÇ BU TÜRLÜ İŞLEYECEK

Teklifin bu haliyle yasalaşması halinde riskli yapıların dönüşüm süreci kısalacak ve hızlanacak. Uygulama şöyle işleyecek:

– Riskli yapı tespiti maliklerce yaptırılacak ve sonuç Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da belediyelere yani yönetime bildirilecek. Maliklerin karar sürecinde üçte iki çoğunluk kaidesi yerine artık salt çoğunluğun kararı geçerli olacak. Salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan mülk sahiplerinin payları başka paydaşlara rayiç bedel üzerinden satılacak. Paydaşların almaması halinde dönüşümü yapacak olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ya da belediye satın alabilecek. Rayiç bedele yapılan itirazlar da kentsel dönüşüm sürecini artık durdurmayacak. Mahkemelerin farklı bir bedel belirlemesi durumunda mülk sahibine ek ödeme yapılacak.

– Arsa hisseleri üzerinde haciz, ipotek üzere tapu şerhi bulunması dönüşümü durdurmayacak, bu şerhler yalnızca hak sahibinin payı üzerinde devam ettirilecek. Bu kişinin öbür bir yerde ikamet edebileceği üzerine kayıtlı konutu yoksa yalnızca oturma hakkı verilecek. Hak sahibi ölmüşse oturma müsaade hakkı eşine geçecek. Lakin bu hak mirasçılarına devredilmeyecek. Riskli yapı tespitini resen yönetimler de yaptırabilecek.

-Riskli yapı tespitinin engellenmesi durumunda yönetim kolluk kuvveti eliyle kapalı kapıları açtırarak resen tespit yaptırabilecek. Mevcut uygulamada mülk sahipleri riskli yapı kararını engellemek için öteki kent ya da ülkelere gittiğinde o binalarda tespit yapılamıyordu. Yeni düzenlemeyle mülk sahiplerinin meskende olma kuralı aranmayacak.

-Riskli yapı tespitine karşı maliklerce 15 gün içinde itiraz edilebilecek. Bu itirazlar teknik bir heyet tarafından incelenip karara bağlanacak.Düzenlemeyle riskli yapı tespit kararlarında bildirim süreci de hızlandırılıyor. Bildiriler artık mülk sahibine posta yoluyla değil direkt e-Devlet ve muhtarlığa askı asılmak suretiyle gönderilecek. Böylelikle bildirinin mülk sahibine ulaştığı resmen belgelenmiş olacak. Tüm bu kararlarla kentsel dönüşüm sürecinin en az 6 ay kısalacağı öngörülüyor.