10 hususta yeni dönüşüm yasası
1- ÇOĞUNLUK İSTERSE SÜREÇ BAŞLAR
Kentsel dönüşümde birinci ve en güç adım uzlaşma. Geçmişte arsa hissesinin 2/3 çoğunluğu ile karar alınıyordu. Ne var ki birçok vakit bu orana ulaşılamadığı için dönüşüm süreci hiç başlamıyordu. Artık ise dönüşüm kararları yüzde 50+1 ile alınabilecek. Yapılan yeni düzenlemeye nazaran; arsa hissesi toplamının yüzde 50.01 çoğunluğunun geçilmesi halinde mesken sahipleri müteahhit firmaya, imal formuna ve projeye karar verebilecek. Ayrıyeten salt çoğunluğa ulaşan malikler yıkım ve imal için gerekli ruhsatlara başvurabilecek. Bu nedenle dönüşüm alanında yaşayan vatandaş artık “Ne de olsa 2/3 çoğunluğu yakalayamazlar’ kabulü ile dönüşüme aralıklı durmamalı.
2- FAKİRİN KONUTUNA KAMU ORTAK OLACAK
Dönüşüme hayır diyenlerin büyük kısmı maddi imkansızlıkları münasebet gösteriyor. Kamu dayanaklı kampanyalar yapılsa da, artan inşaat maliyetleri nedeniyle emekli ya da taban fiyatlı haneler masrafları karşılayamıyor. İşte bu kesim için yeni bir model devreye giriyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen projelerde, kamu finansman dayanağı sağladığı meskene ortak olacak. Örneğin meskenin bedeli 1 milyon lira, dönüşüm için de 1 milyon lira gerek. Kamu dönüşüm için gerekli fiyatı karşılayarak konuta yüzde 50 ortak olacak.
Kişinin diğer meskeni yoksa, kendisi ve eşi kira ödemeden yenilenen meskeninde kalabilecek. Bu oturma hakkı vefatla sona erecek. Ayrıyeten vatandaşın maddi imkanları değişirse ödeme yapıp konutun tamamını da alabilecek. Kiracı kalan vatandaş ve eşi vefat edince hissesi mirasçılarına geçecek. Mirasçı şimdiki bedelle konutu alabilecek ya da satış yapılarak taraflara hissesi ödenecek. Bu uygulama olmasaydı, maliyeti ödeyemeyenlerin konutlarının kamulaştırılması gerekiyordu. Kamulaştırma bedeliyle yeni konut alınması güç olduğu için bu model hazırlandı.
3-EV SAHİBİ ‘KAPIMIAÇMIYORUM’ DİYEMEZ
Riskli yapı tespiti için kimi vakit meskenlerin içinden de karot alınması gerekiyor. Lakin dönüşüme karşı çıkan bir komşu ‘Evime giremezsiniz’ dediğinde süreç kitleniyordu. Eski düzenlemede polis marifetiyle karot aldırma talebi olsa da tekrar de kapısını açmak istemeyen malik engellemeye devam edebiliyordu. Yeni düzenleme ile riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde, mülki yönetim amiri (kaymakamlık ve polis/jandarma kuvvetleri eli ile) yazısı ile ve kâfi kolluk kuvveti sağlanarak kapalı kapılar açılarak yahut açtırılarak resen tespit yapılacak yahut yaptırılacak.
Tahliye için de birebir düzenleme getirildi. Riskli yapı tahliyesinin engellenmesi halinde kolluk kuvveti ile kapılar açılacak. Masraflar da engelleyenlerden tahsil edilecek.
4- RİSKLİBİNA KAÇ GÜNDE BOŞALTILACAK
Düzenleme ile tahliye mühletleri de yine belirlendi. Eski düzenlemede birinci tebligat 60 günden az olmamak üzere, ikinci tebligat ise yönetim tarafından belirlenecek yeni bir mühlet olarak tanımlanmıştı. Yeni düzenleme ile tek bir mühlet öngörüldü ve bu müddet ‘90 günden fazla olmamak’ üzere tanımlandı. Örneğin bir apartmanda 5 daire var ise belediye 25-35 gün müddet verebilecek. Ya da sitedeki bir blokta 100 bağımsız kısım var ise yönetim en fazla 90 gün mühlet tanıyacak. Tahliye müddeti için de tüm maliklere tebligat gitmeyecek. Tahliye yazısı apartman kapısına asılacak, e-Devlet kapısı yoluyla bildirilecek ve 15 gün mühlet ile muhtarlıkta ilan edilecek.
5- YIKIM SONRASI DAVA HAKKI GELDİ
Arsa haline gelen taşınmazda iştirakin giderilmesi için dava açılabilecek. Daha öncede düzenlenen fakat Danıştay kararı ile yürütmesi durdurulan taşınmazların yıkılması sonrasında izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açma hakkı düzenlemesi bir defa daha getirildi.
6- REZERV TARİFİ DEĞİŞTİ
Rezerv yapı alanı tarifinde ‘yeni yerleşim alanı olarak’ ibaresi çıkarıldı ve eski yerleşim yerlerinin de belirlenmesinin önü açıldı.
Ayrıca bakanlık tarafından yapılan alanlar ve parsellere yönelik imar ve parselasyon planları vilayet müdürlüklerinde 15 gün müddet ile ilan edilecek. İtirazlar 5 günde pahalandırılacak ve ret halinde plan katılaşacak.
7- TEBLİGAT KRİZİ SONA ERİYOR
Dönüşüm sürecinde yaşanan tebligat sorunu aylarca hatta kimi vakit bir yılı aşan vakit kaybına neden oluyordu. Bundan sonra tek tek konutlara tebligat gitmeyecek. Bu nedenle şayet meskeniniz için haberiniz olmadan yıkım ya da yine üretim kararı alınmasını istemiyorsanız bu basamakta dikkatli olmalısınız.
Risk tespitinde yeni uygulama şöyle olacak:
– Riskli yapı tespiti kararı Başkanlık yahut yönetim tarafından 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü tarafından değil şahsen Başkanlık yahut Yönetim (belediyeler, vilayet özel idareleri) tarafından yapıya riskli yapı yazısı asılacak.
– Maliklere karar e-Devlet kapısı üzerinden bildirilecek.
– Riskli yapılar Bakanlık internet sayfasında 15 gün müddetle ilan edilecek.
– Karar muhtarlıkta da 15 gün askıda tutulacak. Muhtarlıkta askının son günü tüm hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacak.
– Dönüşümde alınan karara katılmayanları hissesi satışa çıkıyor. İşte bu etapta da tebligat sorunu yaşanıyordu. Yeni periyotta süreç şöyle ilerleyecek:
Bir binada salt çoğunluk ile karar alındıysa, karara katılmayan ya da katılamayan bireyler için ek bir toplantı yapılması mecburî değil. Bu durumda salt çoğunluk, bina ortak karar tutanağı ve mutabakat kaidelerinin yazdığı teklifi noter ile yahut ilgili muhtarlıkta 15 gün mühlet ile ilan edilmesi suretiyle bildirecek. Dönüşüme evet diyenlerin noterle bildirim ya da muhtarlık seçeneklerinden istediğini seçme hakkı var. Muhtarlığa yapılan 15 günlük bildirim de bildirim yapılan bireye dönüşüm ile ilgili projeler ve projelerin nerede gösterileceği (müteahhit ofisi yahut temsil heyeti üyelerinden birisinin konutu gibi) bildirilecek.
– Bu kapsamda toplamda 30 gün içerisinde karara katılmayan arsa sahibinin hissesi açık arttırma ile satılacak. Açık arttırma sürecinin de şahıslara bildiri edilmesi zarurî değil. Satışı hangi kurum yapıyorsa (İstanbul’da ilçeler, öteki vilayetlerde ise Bakanlık Vilayet Müdürlükleri) o kurum tarafından karara katılmayan maliklerin e-Devlet kapısına bildirilmesi, ilgili muhtarlıkta 15 gün mühlet ile ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Yeniden tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresini bildiren malike bu adrese bildiri edilecek.
– Riskli alanlarda ve rezerv alanlarda açık arttırma sürecinde iştirak olmaması yahut teklif veren olmaması halinde satın alma hakkı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belediye ve Vilayet Özel Yönetimleri ile TOKİ’ye verildi.
8- KİM TESPİT İSTEYEBİLİR
Riskli yapılarda tespiti kimlerin talep edebileceği konusundaki karmaşa düzeltilerek bir sıralama getirildi. Yeni düzenleme ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın ve yönetimlerin (Belediyeler ve Vilayet Özel Yönetimlerinin de) resen riskli yapı tespitini talep edebilmesi sağladı.
9- VATANDAŞIN HİSSESİ UCUZA SATILIRSA…
Dönüşüme katılmayanların hissesi açık arttırma ile satılıyor. Fakat satış süreçleri sonrasında dava açılıyor ve belirlenen bedelin düşük olduğu savı gündeme geliyor. Bu nedenleyeni bir düzenleme yapıldı ve “Satış sürecinin eksik hesaplanması münasebeti ile iptal edilmesi halinde yargı kararı ile satış bedeli ortasındaki fark satın alan malik tarafından payı satılan eski malike ödenecektir” denildi.
10- ZELZELEYE ÖZEL KARARLAR
Deprem bölgesinde yargı süreçlerinin hızlanması için bu bölgeye özel kararlar da alındı. Hasar tespit raporlarına ait açılacak davalarla sonlu olmak üzere;
10 gün içinde birinci inceleme yapılacak.
Savunma verme müddeti 15 günle sonlandırdı ve müddet en fazla bir sefer uzatılacak.
Yürütmeyi durdurma konusunda verilen kararlara itiraz edilemeyecek.
Keşif ve eksper incelemesi savunma mühleti bittikten sonra 15 gün içinde yapılacak. İnceleme sonrası 15 gün içinde rapor mahkemeye sunacak. İtiraz 7 günle sonlu olacak.
Davalar eksper raporu verilmesinden itibaren 15 gün içinde sonuçlandırılacak. Karar için istinaf mühleti ise bildiriden itibaren 15 gün.
İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde inceleyecek ve bildirime çıkarılarak. 15 gün karşılık mühleti verilecek. İstinaf incelemesi 2 ay içinde karara bağlanacak.
Açılmış davalarda da bu husus kararları bulunduğu kademeden itibaren uygulanacak.
‘KİMSE ÖBÜR YERE GÖNDERİLMİYOR’
Rezerv alan ilanında yeni yerleşim yeri tarifi kaldırılınca ‘Bakanlık istediği yeri rezerv alan ilan edip vatandaşı buradan yollayacak’ tezleri gündeme geldi. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Vedad Gürgen, tezlere şu cevabı verdi: “Yeni düzenlemede gaye dönüşüm projelerinin süratle ilerlemesi ve rezerv yapı alanlarının konut, ticaret ve bunun yanında toplumsal donatı alanı olarak da kullanılabilmesi. Şayet İstanbul ya da öteki bir vilayette yerleşim yerinde rezerv alan ilanı yaparsak kimse bir yere gönderilmeyecek. Konutlar yenilenecek, vatandaş mahallesine geri dönecek. Bunlar büsbütün hayal eseri savlar.”
Vedad Gürgen
REZERV ALAN İLANI NEDİR
Rezerv yapı alanı düzenlemesini açıklayan Kiraz şunları söyledi: “Rezerv alan ilanı iki formda uygulanır. Birinde bir bölge ilan edilir ve dönüşüm yapılır. Vatandaş yenilenen konutuna geri döner. İkinci uygulamada ise bir alanda afet riski varsa, (heyelan alanı-fay çizgisi gibi) o alan büsbütün yapılaşmaya kapatılır. Vatandaş yeni ilan edilen yerlere taşınır. Hak sahiplerine ya kamulaştırma bedeli ya da yeni yapılaşma alanından mesken verilir. İki uygulama karıştırıldı. Bu yasa ile ‘Kadıköy’deki mesken rezerv alan ilan edilip kentin dışında mesken verilecek’ argümanları gerçek değil.”
Ali Güvenç Kiraz